Costul proprietatii – mai scump din 2025 pentru toti. De ce si cum?
Anul 2025 pare atat de indepartat acum, cand abia a inceput 2024, dar contribuabilii, persoane fizice si juridice deopotriva, trebuie sa stie ca, pe langa cresterile de impozite din acest an, peste numai 9 luni ii asteapta noi majorari, de data aceasta pe segmentul taxelor locale pe proprietate.
Este vorba despre prevederi care schimba esential modul de calcul al acestora, stabilite prin Ordonanta de Urgenta nr. 16/2022, care ar fi urmat sa fie aplicate incepand cu 1 ianuarie 2023. Ulterior, autoritatile au revenit si au decis amanarea intrarii in vigoare, pentru data de 1 ianuarie 2025. Anul in curs a venit deja cu majorari ale altor taxe si modificari legislative pe baza carora povara fiscala creste in 2024, astfel ca amanarea aplicarii noilor reguli de calcul a taxelor locale a fost binevenita. Este important de stiut insa ca, in urma aplicarii noilor reglementari, de anul viitor, cresterea taxelor si impozitelor pe proprietati (imobile si terenuri), colectate si utilizate de catre autoritatile locale, este inevitabila.
Primul factor care a stat la baza deciziilor de schimbare a modului de calcul al acestor taxe tine strict de contextul intern, national, unde ne confruntam cu situatia in care bugetele locale nu colecteaza suficiente venituri din taxe si impozite care sa acopere cheltuielile locale, astfel incat sa lase loc investitiilor. De aceea, primariile solicita constant completari din bugetul de stat, astfel ca acestea concureaza, de fapt, cu indeplinirea unor obiective si investitii macroeconomice, strategice si de interes national. Bugetul national sufera deja de „necolectare”, stiut fiind faptul ca Romania se situeaza la coada clasamentului european, ca grad de colectare a taxelor in PIB (27% versus 42% media europeana). In cele mai multe tari din UE, autoritatile locale se finanteaza masiv din taxele locale si mai putin de la bugetul central.
Al doilea factor, intrinsec legat de primul, sunt recomandarile forurilor internationale, cum este Fondul Monetar International (FMI), OCDE si desigur Comisia Europeana. De exemplu, foarte recent, FMI a reiterat necesitatea ca Romania sa ia masuri pentru a elimina presiunile pe bugetul de stat, care vin inclusiv dinspre autoritatile locale. Expertii FMI considera ca veniturile fiscale ale Romaniei, fiind sub nivelul celor din alte tari europene, nu pot sustine dezvoltarea serviciilor publice la nivelul statelor UE. De aceea, se impune o reforma profunda a politicilor fiscale: reforma impozitului pe venit, reforma TVA, taxe ecologice, reforma pensiilor, dar si a sistemului de impozitare a proprietatilor.
De notat faptul ca nu este vorba doar despre problema realocarii intre bugete, ci si despre faptul ca actualele taxe locale pe proprietate sunt mult mai mici fata de media europeana, atat in valori absolute, cat si relative. Astfel, conform statisticilor oficiale, taxele de proprietate la nivelul UE, in 2022, au reprezentat in jur de 2,7% din total taxe colectate, cand in Romania acest procent este de numai 0,4%, chiar si acest nivel fiind in scadere fata de procentul de 0,9% colectat intre 2013- 2015!
In acest context, paradigma taxelor locale se va schimba radical: din dependente de centru, autoritatile locale vor trebui sa devina din ce in ce mai autonome. Solutia este o combinatie intre un mod de calcul diferit de cel actual pentru impunerea proprietatilor, care va duce la cresteri de taxe, si o mai buna administrare a banului public, prin cheltuieli echilibrate si investitii in folosul comunitatii.
Practic, vorbim despre doua elemente importante in aceasta schimbare. In primul rand, la cladiri (unde se colecteaza sumele cele mai mari) se modifica intervalele de impunere, prin eliminarea plafonului maximal, care va fi de minimum 0,1% pentru rezidentiale (azi se situeaza intre 0,08% si 0,2%) si minimum 0,5% la nerezidentiale (azi e intre 0,2% - 1,3%). Deci, autoritatile locale vor putea ajusta taxa flexibil, in functie de propriile nevoi si desigur in functie de „cerere” si „oferta”, adica atractivitatea localitatii pentru rezidenti si investitori.
In al doilea rand, taxele pe proprietate pentru persoane fizice se calculeaza acum pe baza unor cifre neadaptate la valoarea de piata a momentului. Prin noile reglementari, baza de impozitare se va stabili in functie de valorea cladirilor si a terenurilor pe care sunt amplasate, ce va fi cuprinsa in studiile de piata referitoare la valorile orientative privind proprietatile imobiliare din Romania, administrate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNR). Este adevarat, aici exista o dezbatere separata referitoare la cat de potrivita este aceasta abordare, dar lucrurile se vor lamuri probabil in a doua jumatate a acestui an.
Asadar, pare ca anul in curs este ultimul in care se mai aplica calculul pe baza actualelor grile, realizate in functie de zona localitatii si pozitia in localitate a proprietatii (centru, periferie etc.).
Ce va insemna acest lucru pentru fiecare dintre noi? Daca vorbim despre persoane fizice, sa ne aducem aminte ca Romania e pe locul 1 din UE la procentul de populatie proprietara de imobile – peste 90% dintre romani stau intr-o locuinta proprietate proprie. Toate aceste persoane vor avea un cost sporit in mod semnificativ fata de cel actual, incepand din 2025, care va reflecta si va fi mai aproape de valoarea adevarata a proprietatii, iar acest aspect ar putea sa produca consecinte pe termen lung. Daca ar fi sa dam un singur exemplu, previzibil, este migrarea inspre zone mai ieftine a celor care nu isi vor permite aceste taxe mai mari pentru proprietatile lor.
Daca vorbim despre persoane juridice, deciziile de a construi o fabrica, un parc industrial sau un depozit vor fi influentate in mai mare masura de nivelul taxelor locale comparativ cu perioadele anterioare, intrucat EBITDA si randamentul investitional se vor afla sub o presiune mai mare decat au fost pana acum.
Autor: Alex Milcev (foto), Partener, liderul departamentului Asistenta fiscala si juridica, EY Romania