Cresterile, in unele cazuri explozive, de preturi la materialele de constructii au marit si valoarea indicilor pe baza carora se stabileste valoarea de impozitare a cladirilor, majorari care se vor rostogoli mai departe catre sumele pe care agentii economici trebuie sa le plateasca catre autoritatile locale drept impozit pe proprietate. Astfel, am recomanda companiilor sa realizeze cat mai repede evaluarea, desi se afla, poate, in interiorul termenului legal de cinci ani, pentru a tine costurile sub control. Mai ales ca specialistii nu anticipeaza scaderi de preturi la materialele de constructii pe termen mediu.

Potrivit Codului Fiscal, impozitul/taxa pe cladiri pentru cladirile rezidentiale aflate in proprietatea sau detinute de persoanele juridice, se calculeaza prin aplicarea unei cote cuprinse intre 0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a cladirii. In cazul cladirilor nerezidentiale aflate in proprietatea sau detinute de persoanele juridice, impozitul/taxa pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote cuprinse intre 0,2%-1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a cladirii. Dar cum se ajunge la valoarea impozabila ceruta de Cod, mai ales ca aceasta nu este reprezentata de valoare de piata a cladirii?

Potrivit Ghidului GEV 500, pe care se bazeaza evaluatorii profesionisti, membri ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania – ANEVAR, valoarea impozabila este un ”tip al valorii estimat in scopul impozitarii cladirilor nerezidentiale detinute de persoane fizice sau juridice si a cladirilor rezidentiale detinute de persoane juridice”, iar ea se stabileste aplicand asa-numita abordare prin cost pentru valoarea impozabila. Care, la randul ei, consta in estimarea costului de nou din care se vor deduce deprecierea fizica si/sau deprecierea functionala a cladirii, dupa caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe. Tot Ghidul GEV 500 spune ca evaluatorul trebuie sa aleaga intre cele doua tipuri de cost de nou ─ costul de inlocuire si costul de reconstruire ─ si sa utilizeze unul dintre aceste tipuri in mod consecvent in aplicarea acestei abordari.

Ca sa poata realiza o evaluare cat mai corecta, evaluatorul are la dispozitie mai multe surse de informatii, pe care sa le poata utiliza ca reper in stabilirea valorii, dincolo de informatiile pe care orice evaluator trebuie sa le cunoasca din GEV 500. Una dintre acestea, cea mai importanta (des utilizata de evaluatori), este reprezentata de cataloagele editate de IROVAL – Cercetari in evaluare.

Ori, la o cercetare atenta a indicilor de ajustare a preturilor din cel mai recent catalog IROVAL, care este valabil din iulie anul acesta si pana in iulie 2022, se pot vedea cu ochiul liber cresterile intervenite, indiferent ca vorbim despre cladiri industriale, de birouri, hoteluri, cladiri comerciale sau agricole. Majorarile variaza puternic: pornesc de la 3%, in cazul instalatiilor si ventilatiilor unui magazin si pot depasi 60% in cazul costurilor cu infrastructura hotelurilor.

Astfel, daca pentru o hala industriala, in catalogul anterior, costul pe metru patrat (inclusiv TVA) era estimat la 2.900 lei, in noul catalog costul metrului patrat este de 3.400 lei (inclusiv TVA), marcand o majorare de circa 20%. In cazul unei cladiri de birouri clasa A, costul metrului patrat construit creste de la 6.400 de lei, la 7.000 lei, in vreme ce, in cazul unui grajd costul poate ajunge la 3.600 lei metrul patrat, in crestere cu 17%, incluzand TVA.

Pe de alta parte, cum companiile de materiale de constructii din Europa inca se confrunta cu costuri tot mai mari, multi producatori europeni se asteapta in continuare la scumpiri repetate.  Si, penuria de mana de lucru si incertitudinile provocate de un nou val al pandemiei pot intarzia stabilizarea pietei si scaderea preturilor, spun analistii. Astfel, cele mai recente date oferite de producatorii europeni vorbesc despre majorari de doua cifre in viitorul apropiat, de la 33% la lemn, 15% la otel, 20% la materialele plastice.

Or, in aceste conditii, devine o certitudine faptul ca, anul viitor in iulie, valorile indicilor de ajustare din cataloagele IROVAL vor avea o alta valoare, ceea ce va creste suplimentar valoarea impozabila a cladirilor, deci si a impozitelor ce vor trebui achitate. La toate acestea, se va adauga si inflatia – 7,8% in 2021, comparativ cu noiembrie 2020.

Astfel, am recomanda companiilor sa se puna la adapost, realizand cat mai curand posibil evaluarea cladirilor pe care le utilizeaza in business. Pretul unei evaluari tot va trebui suportat la un moment dat – daca nu acum, atunci in anul viitor, 2022 sau in 2023. Insa amanarea exercitiului va duce la un nou punct de referinta si, deci, la cresteri foarte mari de impozit. Iar, in cazul acesta, timpul inseamna bani – la propriu.

Autor: Alex Milcev (foto), lider Asistenta fiscala si juridica, EY Romania