Plafonul actual de 450.000 lei pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru vanzarile de locuinte catre populatie va creste pana la nivelul de 700.000 lei incepand cu anul viitor, conform Ordonantei de urgenta nr. 170 publicata sambata, 18 decembrie, in Monitorul Oficial (care include mai multe masuri in domeniul fiscal-bugetar).

Proiectul de Ordonanta a fost initial publicat pe site-ul Ministerului de Finante pe 15 decembrie, astfel ca perioada de dezbatere publica a fost de numai 2 zile.

Noutatea fata de promisiunea anterioara din anul 2020 referitoare la majorarea plafonului este reintroducerea limitei de o tranzactie per cumparator (care era valabila anterior 2019, dar fusese eliminata).

Astfel, o persoana fizica poate beneficia o singura data de cota redusa de TVA pentru achizitia unei locuinte de maximum 120 mp2 cu valoare cuprinsa intre 450.000 lei si 700.000 lei, in timp ce pentru tranzactiile in valoare de sub 450.000 lei, nu a fost stabilita aceasta conditie (fiind posibila achizitionarea mai multor apartamente cu cota redusa sub acest plafon).

Limita de o tranzactie per cumparator pe intervalul de valoare 450.000-700.000 lei se va aplica de la 1 ianuarie 2022, nefiind relevant ca o persoana fizica a mai efectuat o astfel de tranzactie in anii anteriori.

De asemenea, trebuie tinut cont ca se considera ca s-a efectuat o tranzactie in acest interval de valoare, indiferent ca achizitia s-a efectuat in mod individual sau in coproprietate cu alta persoana fizica/alte persoane fizice.

Verificarea tranzactiilor anterioare se va face de catre notarii publici prin interogarea unui nou Registru, in format electronic, in care acestia vor avea obligatia sa inscrie informatiile din contractele incheiate de vanzatori cu persoanele fizice, care au stipulat aplicarea cotei reduse de 5%.

Urmeaza sa fie publicata legislatie secundara in acest sens, si anume un Ordin ANAF cu consultarea Uniunii Notarilor Publici din Romania, teoretic in termen de 10 zile de la publicarea Ordonantei.

Drept scurt context legislativ, majorarea plafonului, pentru aplicarea cotei reduse de TVA 5% pentru locuinte, pana la nivelul de 140.000 euro (echivalentul aproximativ al actualului plafon propus direct in moneda nationala, de 700.000 lei) a fost anuntata inca din vara anului 2020, fiind aprobata prin Legea nr. 248/2020, care ar fi urmat sa intre in vigoare de la 1 ianuarie 2021.

Masura a fost menita sa ajusteze plafonul pentru aplicarea cotei reduse de TVA in linie cu evolutia pietei imobiliare.

In decembrie trecut, cu o zi inainte sa intre in vigoare, termenul a fost amanat pana la 1 ianuarie 2022, prin Ordonanta de urgenta nr. 226/2020.

Noul mecanism propus este acum justificat in preambulul Ordonantei prin faptul ca “este necesara instituirea urgenta a unor reguli in vederea respectarii caracterului social pentru aplicarea cotei reduse de TVA, conform legislatiei europene in domeniu, in cazul livrarilor de locuinte”.

Insa, sunt cateva aspecte care ridica semne de intrebare. Este aceasta varianta de aplicare a cotei reduse de 5% intru totul armonizata cu prevederile Directivei de TVA? Sau, la nivel mai pragmatic, in ceea ce priveste administrarea Registrului. Va contine doar informatiile strict necesare? Va fi permisa interogarea propriilor date de catre o persoana fizica?

Atunci cand masuri importante sunt introduse extrem de rapid, de pe o zi pe alta, prin Ordonanta de urgenta, putem eventual doar intui sau spera anumite raspunsuri.

Nu in ultimul rand, apare intrebarea daca reintroducerea limitarii la o tranzactie/cumparator este intr-adevar de dorit in contextul economic actual. Incurajarea pietei imobiliare si fluidizarea tranzactiilor ar fi fost un stimulent benefic pentru anul viitor, in final inclusiv pentru bugetul public. Astfel ca mentinerea angajamentului anterior ar fi fost o masura pozitiva si o veste (mai) buna.

Autori: Izabela Stoicescu (foto stanga), Senior Manager PwC Romania
Cristina Florea (foto dreapta), Senior Associate PwC Romania