Anul 2022 a inceput cu vesti bune pentru piata imobiliara din Romania. Cota de TVA de 5% se aplica din acest an si pentru locuintele mai scumpe de 450.000 lei, plafonul fiind majorat la 700.000 lei. Pentru a putea beneficia de noul plafon, insa, a fost introdusa o noua conditie: cota redusa de TVA se va aplica pentru o singura achizitie in acest interval de pret, in timp ce, in cazul locuintelor mai ieftine de 450.000 lei, se pot efectua mai multe achizitii cu cota de 5%. In cazul cresterii cererii pentru apartamentele situate in noul plafon de TVA, ar putea aparea usoare cresteri de pret. Dar nu ne asteptam, totusi, sa depaseasca noul plafon (dincolo de care ar interveni din nou aplicarea cotei standard de TVA, fapt care ar putea duce la scaderea cererii).

Economia realizata de un cumparator utilizand cota redusa poate fi substantiala. De exemplu, pentru o locuinta cu un pret de 700.000 lei (plafonul maxim, aproximativ 140.000 de euro) economia realizata prin aplicarea cotei reduse de TVA de 5%, in locul celei standard de 19%, este de aproximativ 20.000 euro. O suma importanta si deloc de neglijat. Mai mult, in cazul locuintelor achizitionate prin credit ipotecar, economia realizata de cumparator creste, deoarece costurile de finantare se vor aplica asupra unui pret mai mic (diminuat prin scaderea TVA).

In plus, ne putem astepta ca o parte din clientii interesati in trecut de locuinte cu un pret sub 450.000 lei sa migreze catre locuinte aflate sub noul plafon de 700.000 lei. Acest lucru ar putea contribui la facilitarea accesului la o locuinta accesibila pentru persoanele cu venituri mai mici.

Dar scaderea TVA ar putea aduce si alte beneficii, in plus fata de un pret mai mic pentru cumparatori.

Substituie majorarile costurilor de constructie. Noul plafon majorat poate compensa cresterile de preturi ale materialelor de constructii, contribuind la sustinerea pietei imobiliare. O lunga perioada de timp, plafonul pentru 5% TVA a ramas constant, in vreme ce costurile au crescut sustinut. Astfel, incadrarea in vechiul plafon era din ce in ce mai dificila, mai ales in cazul locuintelor mai spatioase. Prin majorarea plafonului se poate imbunatati si un alt indicator.

Reducerea supraaglomerarii locuintelor. Romania ocupa unul din primele locuri in clasamentul supraaglomerarii locuintelor. Eurostat estimeaza o rata a supraaglomerarii de 45,8%, fata de media europeana de 17%, locuintele mai mari avand un cost proportional mai mare. Aplicarea cotei reduse de TVA de 5% poate duce la scaderea supraaglomerarii locuintelor din Romania, locuintele mai mari devenind mai accesibile decat prin aplicarea cotei standard de TVA.

Conformarea voluntara poate creste. Asa cum s-a observat de-a lungul timpului, scaderea impozitelor poate contribui la cresterea conformarii voluntare. Desi poate parea paradoxal, consideram ca scaderea cotei de TVA de la 19%, la 5% poate duce la incasari mai mari si la o mai buna conformare fiscala. Un aspect foarte important, tinand cont de locul fruntas ocupat de tara noastra in clasamentul fraudei de TVA. Anterior majorarii plafonului, existau cazuri in care locuintele mai scumpe de 450.000 lei erau achizitionate de catre firme (aplicand taxarea inversa), astfel ca statul nu incasa in fapt TVA (desi se aplica cota standard de 19% TVA). In cazul locuintelor cu un pret mai mic de 700.000 lei, ce pot fi achizitionate cu cota redusa de 5%, achizitia prin intermediul unei societati comerciale nu mai este la fel de atragatoare. Costul cu TVA 5% este semnificativ redus pentru cumparatorii persoane fizice, iar prin achizitia directa de catre acestia este eliminat si riscul ca autoritatile fiscale sa considere TVA nedeductibila la nivelul societatii (care astfel nu mai este implicata in tranzactie). Mai mult, plafonul majorat poate duce la declararea corecta a pretului de vanzare in evidentele contabile ale vanzatorilor, ceea ce ar duce la cresterea colectarii altor taxe si impozite (de ex. impozitul pe profit/venit declarat din aceste tranzactii).

Luand in considerare factorii de mai sus, ar fi de asteptat ca masura sa aiba un impact pozitiv pentru cumparatori, vanzatori si chiar pentru autoritatile fiscale.

Autor: Costin Manta (foto), Partener Asociat, Taxe indirecte, EY Romania