Consulting Jobs

Cumpanasu Partners is looking for talented versatile attorneys

Cumpanasu Partners is currently expanding its cons...

CUMPANASU INSOLVENCY recruteaza Practician in Insolventa

CUMPANASU INSOLVENCY recruteaza Practician in Inso...

CUMPANASU PARTNERS recruteaza Middle Level Lawyer

CUMPANASU PARTNERS recruteaza Middle Level Lawyer ...

CUMPANASU PARTNERS recruteaza Middle Level Lawyer

CUMPANASU PARTNERS recruteaza Middle Level Lawyer ...

CUMPANASU PARTNERS recruteaza Senior Lawyer

CUMPANASU PARTNERS recruteaza Senior Lawyer cu exp...

Cumpanasu Partners is looking for experienced lawyers

Cumpanasu Partners is looking for lawyers experien...

Cumpanasu Partners is looking for new lawyers

Cumpanasu Partners is looking for lawyers experien...

Reff & Asociatii isi deschide portile pentru viitorii profesionisti

Reff si Asociatii SCA, societatea de avocati repre...

Duncea Stefanescu is recruiting experienced lawyer and junior lawyer

Experienced Lawyer, Advisory Requirements- full...

It’s your career. Where will you take it?

Experienced Lawyer with Reff & Associates Real...

Cumpanasu si Dejescu recruteaza avocati

CUMPANASU si DEJESCU recruteaza avocati pentru niv...

Premium Brands

Mihai Marcu, Presedinte: “MedLife acopera toate zonele de activitate medicala”

Dle Presedinte Mihail Marcu, cum se prezinta in 2012 business-ul MedLife? La ce nivel s-a ajuns din punct de vedere financiar, tehnic, logistic, uman? In prezent, MedLife isi desfasoara activitatea...

Michael Schmidt, Presedinte Automobile Bavaria Group: "Nu vrem sa ne cumparam cota de piata, ci punem pret pe relatia cu clientul"

Interviu cu Michael Schmidt, Presedinte Automobile Bavaria Group Dle Presedinte Michael Schmidt, cine isi cumpara BMW in Romania? Un mic "portret robot" al celor care prefera aceasta marca.Conducat...

Radisson Blu – definitia luxului

Simtind pulsul capitalei, in inima orasului, Radisson Blu Hotel din Bucuresti este locul la care, tot mai des in ultima vreme cand se vrea a se organiza o intalnire de afaceri, un pranz, o cina sau ...

Bento Box - Un pranz rapid si complet, servit intr-un mod specific japonez

Restaurantul Benihana din incinta hotelului Howard Johnson are placerea sa prezinte cel mai nou concept al sau - Bento Box. Acesta vine in intampinarea persoanelor foarte ocupate, care nu au timp sa...

Noul Porsche Boxster vine in Romania din luna aprilie

Programat sa isi faca aparitia in martie pe podiumul elvetian al Salonului Auto de la Geneva, noua generatie Boxster este prezentata deja intr-un comunicat oficial. Porsche a prezentat a t...

Testimoniale

"In ceea ce priveste catalogul si portalul anuaruldeconsultanta.ro, apreciez in mod deosebit aparitia acestor produse media targetate care ne lipseau si care reusesc o monitorizare eficace si obiectiva a societatilor de profil din tara."
Avocat Ovidiu Pop, Partener Badita & Pop

"Nu putem decat sa ne bucuram sincer de succesul repurtat de publicatia si site-ul pe care cu atata minunata competenta le conduceti. Suntem onorati sa ne numaram printre colaboratorii dvs si va dorim sa cresteti constant pe aceasta piata atat de competitiva."
Raluca PUTUREANU, Marketing Specialist ROMINVENT S.A.

Avem 19 vizitatori și nici un membru online

Veniturile din chirii sunt o certitudine, conformarea fiscala voluntara este un ideal

Apetitul romanilor a crescut semnificativ in ultimii ani, mai ales dupa criza financiara declansata in anul 2008, pentru investitii de toate tipurile, cu precadere insa in zona imobiliara. Unul dintre stereotipurile impamantenite in mentalitatea oamenilor este metoda de economisire si investitie prin achizitionarea de bunuri imobile, in mare parte cu scopul de a le inchiria ulterior, pentru a obtine un venit oarecum constant si predictibil.

Considerand ca este una dintre cele mai sigure cai de a “investi“, multe persoane fizice apeleaza la diverse metode de cumparare, cu scopul de a realiza o astfel de tranzactie, care se presupune a fi avantajoasa pe termen scurt, mediu si lung (in functie de planul de investitie gandit) - fie cash / “cu banii jos”, de catre cei care au deja niste economii puse de-o parte, fie chiar prin imprumuturi si credite, de catre cei care considera ca “rata la banca se sustine din chirie, iar la final ramai cu locuinta”.

Care sunt insa obligatiile fiscale ce rezulta din inchirierea unor astfel de bunuri, in special pentru persoanele fizice, care, de cele mai multe ori, nu au parte de o consultanta fiscala adecvata sau nu detin cunostintele legislative necesare? Fie ca vorbim despre spatii de dimensiuni mai mari sau mai mici – de la garsoniere, apartamente, vile, blocuri/cladiri si diverse spatii si complexe rezidentiale, piata pare ca este, in continuare, foarte dinamica. Proprietarii trebuie sa stie, insa ca, pe langa venitul/ profitul obtinut, le revin o serie de obligatii fiscale, intrucat orice potentiala sursa de venit devine pentru ANAF o sursa de impozitare si colectare de taxe, potrivit legislatiei in vigoare.

Sunt veniturile din chirii o prioritate pentru ANAF privind colectarea de taxe la bugetul de stat?  Putem presupune lesne ca este una dintre marile zone de interes (de altfel, ANAF si-a declarat deseori preocuparea in aceasta zona) in ceea ce priveste colectarea de impozite din veniturile persoanelor fizice, fie si din simplul fapt ca sursa de venit (spatiul imobil in sine) este una cat se poate de palpabila si, de asemenea, beneficiarul de venit poate fi relativ usor de identificat comparativ cu alte cazuri.

Statisticile oficiale (formale) arata ca Romania este pe lista fruntaselor intre statele membre ale Uniunii Europene (UE) cu cei mai multi proprietari de locuinte. Conform statisticilor Eurostat (pentru anul 2019), aproape 96% dintre persoane detin proprietatea in care locuiesc, in timp ce 4% locuiesc cu chirie. Datele statistice din Romania pentru anul 2019 privind structura gospodariilor, dupa statutul de ocupare a locuintei principale, difera putin fata de datele Eurostat – ex. din 7.506.000 gospodarii: 95,4% erau in proprietate personala, iar 4,6% inchiriate.

Cu toate acestea, estimarile neoficiale sugereaza ca intre 7-15% din sectorul locuintelor private este inchiriat, si chiar intre 15-20% pentru imobilele cu utilizare rezidentiala din Bucuresti si din alte orase mari (de exemplu, Cluj).

Cifrele de mai sus pot fi interpretate in sensul ca exista o zona informala de inchiriere a bunurilor imobile in Romania, mai pe scurt – exista un numar de persoane care inchiriaza neoficial, fie fara un contract de inchiriere, fie cu un contract intre parti, neinregistrat /nedeclarat.

Pe termen mediu si lung, generalizarea inchirierilor informale (asa-numitul proces de „informalizare” a pietei chiriilor) poate avea efecte negative pentru mediul socio-economic, precum utilizarea in mod necorespunzator a imobilului de catre chirias, lipsa protectiei legale asociata unui contract, limitarea ofertei pe piata de locuinte de inchiriat si cresterea preturilor, conducand astfel la descurajarea optarii pentru inchirierea in baza unui contract oficial.

Si la nivel global, fenomenul de inchiriere informala este unul raspandit, intrucat multi proprietari opteaza sa isi pastreze proprietatea „off the books”, astfel incat sa nu fie nevoiti sa plateasca impozite ori sa suporte ceea ce ei considera legi si reglementari impovaratoare. Probabil, o mentalitate impartasita si in Romania intr-o buna masura.

Studiul „Locuirea in Romania: Catre o strategie nationala in domeniul locuirii”, mentioneaza ca piata locala de inchiriere a locuintelor „este, in mare parte, neoficiala”. Numeroase tranzactii de inchiriere au loc informal (fara incheierea unui contract intre parti), iar acest lucru este exacerbat de mai multi factori. Mai mult, nici legislatia in vigoare (Codul Civil) nu prevede in mod expres obligativitatea incheierii unor contracte scrise intre proprietar si chirias, iar lipsa acestora este o practica comuna („inchirierile informale”). De asemenea, chiar si daca un contract de inchiriere este fiscalizat, de multe ori chiria stipulata in contract poate fi mult mai mica decat cea platita efectiv de chirias proprietarului. Romania se confrunta atat cu fenomenul de sub-declarare, cat si cu cel de nedeclarare a veniturilor din chirii, raspandite de altfel si la nivel global, insa la nivelul statelor mai dezvoltate (UE sau UK), neconformarea fiscala in aceasta zona este mult mai redusa.

Recentele modificari ale Codului Fiscal care vizeaza impozitarea anumitor venituri ale persoanelor fizice din cedarea folosintei bunurilor prevad faptul ca, pentru veniturile din chirii realizate incepand cu 1 ianuarie 2023, altele decat veniturile din arenda si din inchirierea in scop turistic, impozitul se va datora la venitul brut realizat. Cu alte cuvinte, se va elimina cota forfetara de 40% care in prezent este dedusa la calculul venitului impozabil si care facea ca nivelul de taxare al veniturilor din chirii sa fie de aproximativ 6% in realitate. Pentru veniturile obtinute incepand cu 1 ianuarie 2023, cota de impozitare va fi de 10%. La prima vedere, pare a fi o masura care echivaleaza cu dublarea, aproape, a taxelor, lasand la o parte o eventuala obligatie de a plati CASS, al carui nivel poate fi dublu fata de cel actual, in functie de nivelul venitului.

De mentionat insa ca, in Romania, contribuabilii beneficiaza oricum de o cota de impozitare mult mai mica decat in alte state membre UE, prin urmare, aceasta sursa de venit e posibil sa nu-si diminueze cu mult atractivitatea si inca poate sa reprezinte o activitate “profitabila”. Evident, Codul fiscal prevede si alte forme de impozitare a veniturilor din chirii si ne asteptam ca proprietarii sa le analizeze si sa opteze pentru varianta cea mai potrivita.

Subliniem faptul ca o alta obligatie mai veche a fost reintrodusa, si-anume obligatia inregistrarii la ANAF a contractelor de inchiriere, tot cu aplicare de la 1 ianuarie 2023, iar termenul de inregistrare este similar cu cel anterior, 30 de zile de la data incheierii contractului/ sau aparitiei unei modificari contractuale, cum ar fi modificarea pretului de inchiriere, durata inchirierii etc. Pentru contractele incheiate anterior anului 2023, care insa raman valabile, obligatia de inregistrare a acestora este in termen de 90 de zile, incepand de la 1 ianuarie 2023. Anterior, intre 2018 – 2022, persoanele care obtineau venituri din chirii nu mai aveau obligatia sa inregistreze contractele de chirie la ANAF, insa optional, puteau face acest demers.

Desi poate parea o povara administrativa suplimentara pentru contribuabili, totusi aceasta poate fi deopotriva o actiune benefica pentru ei. In primul rand, un contract inregistrat “oficial” poate conferi si o protectie legala sporita pentru proprietar, asa cum remarcam anterior, daca in urma unor neintelegeri cu chiriasii, ajung la litigii. Pe de alta parte, o astfel de masura poate fi utila chiar si din punct de vedere administrativ pentru contribuabil. Ce se poate intampla daca ANAF, intr-un cadru digitalizat corespunzator, ar avea posibilitatea sa acceseze informatia intr-un mod predictibil si sa o utilizeze in timp real in vederea sprijinirii contribuabililor? Ar putea oferi, poate, chiar un suport tehnic avansat sau o asistenta fiscala personalizata, de exemplu, ar putea concepe si implementa un proces mai facil de pre-completare a Declaratiei Unice.

Una dintre misiunile comunicate, nu doar de ANAF, dar si de intregul aparat de stat, este de a accelera digitalizarea institutiilor, atat intern, cat si extern, inclusiv in relatia cu contribuabilii. Asadar, reintoarcerea la inregistrarea contractelor de chirie poate fi o ocazie buna de a contribui la simplificarea, unificarea si pre-completarea anumitor modele de declaratii si procese fiscale. Ocazie cu care s-ar putea diminua erorile la completare si depunere a declaratiilor de catre persoanele fizice si, implicit, s-ar economisi si resurse de ambele parti: pentru contribuabili se reduce riscul de depunere incorecta sau dupa termenul legal si, deci, se reduce riscul de a primi si plati penalitati suplimentare. Pentru ANAF, s-ar reduce efortul personalului implicat (oricum foarte redus) si/ sau ar conduce la o crestere a colectarii.

Indiferent de modificarile legislative, contribuabilii trebuie sa fie constienti de obligatiile legale ce le revin si sa actioneze diligent in vederea conformarii fiscale. Nu demult, presedintele ANAF, Lucian Heius, explica intr-un video-mesaj public ca, pentru contribuabili, conformarea voluntara ar trebui vazuta ca o indatorire civica, fiind o sursa de beneficii pentru comunitate. Am putea interpreta ca prin plata taxelor (si, deci, printr-o conduita de conformare fiscala voluntara), o persoana fizica poate sprijini comunitatea in care traieste, fiindca din taxele colectate se pot realiza diverse proiecte de dezvoltare economico-sociale. Astfel, taxele individuale pot fi vazute ca o investitie colectiva in mediul in care traim. Din partea contribuabililor, asteptarea este spre un grad de conformare fiscala cat mai mare si, preferabil, in mod voluntar, pentru ca in final, efortul individual sa le fie “recompensat” prin implementarea unor proiecte economico-sociale relevante pentru ei si comunitate, deci sa li se intoarca sub forma unor “beneficii” colective.

Pentru cei care cred ca “oricum nu ma poate gasi ANAF-ul”, deci “de ce sa ma conformez?”,  sfatul este sa fie prudenti si sa nu subestimeze capacitatea autoritatilor fiscale de a-si exercita atributiile. In prezent, exista o multitudine de surse de date publice – unele foarte vizibile – ce pot fi accesate, corelate, analizate si procesate – astfel incat sa se poate identifica cine, cum si cand realizeaza venituri. Intr-o era a tehnologiilor avansate si in care interactiunile umane sunt majoritatea digitale, aproape orice activitate are si o conexiune sau o componenta electronica, de unde rezulta ca aproape orice informatie se afla “la un click distanta”, iar mai devreme sau mai tarziu, ANAF poate colecta si corela date care sa identifice persoanele ce nu se conformeaza.

Fie ca vorbim despre venituri din chirii sau de orice alt tip de venituri, lucrurile trebuie privite si dintr-o alta perspectiva, chiar daca poate suna plictisitor si cliseic: sa nu ne mai uitam cu lupa la taxele actuale doar ca la niste costuri, ci sa ne uitam cu incredere ca acestea ar putea fi investitia in viitorul nostru.

Autori: Stela Andrei, Partener, Impozit pe venit si contributii sociale, EY Romania
Dan Raut, Manager, Impozit pe venit si contributii sociale, EY Romania

Catalog

AFCAR 2022 coperta1

Abonare la newsletter

* indicates required

Agenda obligatiilor fiscale 2019

EY agenda fiscala 2019 coperta

 

 

 

 

 

 


 

 

 

Fairvalue logo bun 2020

 

 

Horvath logo 2021

 

 

PKF Finconta logo 21

 

 

 

TUV logo 20

 

 

 

 

EY logo 2020 portal

 

 

andra musatescu sigla noua

 

 

Valoria logo2 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Kreston logo 2018

 

 

 

works logo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

prospect logo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

expert control logo

 

 

 

evident info logo 

 

 

 

 

nefertiti logo

 

 

 

Copyright © 2022 KLAUS MEDIA PRESS
Toate drepturile rezervate.