In timp ce ESG domina in continuare discutiile din mediul de afaceri, Uniunea Europeana impulsioneaza interesul asupra subiectului prin plasarea principiului "eficienta energetica pe primul loc" in centrul politicii sale energetice, urmarind in continuare sa imbunatateasca guvernanta, sa promoveze transparenta si sa consolideze legatura dintre masurile de atenuare a schimbarilor climatice si cele de protectie a mediului.

Directiva (UE) 2024/1791 (forma revizuita) a stabilit noi obiective pentru eficienta energetica in vederea realizarii viitorului neutru din punct de vedere climatic avut in vedere de Uniunea Europeana si a reducerii emisiilor de gaze cu efect de sera (GES) cu cel putin 55% pana in 2030.

Conform statisticilor care au determinat Uniunea Europeana sa isi revizuiasca politicile energetice, cladirile sunt responsabile pentru aproximativ 40% din consumul total de energie al Uniunii Europene si pentru 36% din emisiile de gaze cu efect de sera generate de sectorul energetic. In acest context, in iulie 2024, legiuitorul roman a modificat prevederile Legii nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor ("Legea PE") cu scopul de a imbunatati performanta energetica a cladirilor din Romania.
Dar ce inseamna aceste modificari pentru investitorii si dezvoltatorii care activeaza in domeniul imobiliar din Romania? In continuare, prezentam noile obligatii si impactului acestora asupra procesului de autorizare a constructiilor in Romania.

1. Noi obligatii in timpul procesului de autorizare
Pentru a obtine autorizatia de construire, pe langa uzualele avize prealabile si documentatia tehnica (DTAC), dezvoltatorul/investitorul viitorului proiect trebuie sa pregateasca (i) raportul de conformitate nZEB si (ii) studiul de fezabilitate privind utilizarea sistemelor alternative de inalta eficienta.

Certificatul de urbanism eliberat de autoritatea publica competenta in scop de construire trebuie sa includa explicit aceste rapoarte ca fiind conditii prealabile pentru eliberarea autorizatiei de construire.

1.1 Raportul de conformitate nZEB
Raportul de conformitate nZEB anticipeaza performanta energetica a unei viitoare cladiri, care, in cele din urma, va fi confirmata in certificatul final de performanta energetica. Raportul evalueaza in principal inca din faza de proiectare daca viitoarea cladire va respecta cerintele minime de performanta energetica.

Raportul de conformitate nZEB face parte din documentatia tehnica si este intocmit de un auditor energetic in conformitate cu normele metodologice pentru calcularea performantei energetice.

Desi conceptul a fost introdus in Legea PE in iulie 2024, acesta isi are radacinile in noile norme metodologice de calculare a performantei energetice a cladirilor aprobate in februarie 2023 de Ministerul Dezvoltarii si Administratiei Publice ("Normele Metodologice").

Conform Normelor Metodologice, raportul de conformitate nZEB poate concluziona ca dezvoltarea unei anumite cladiri nZEB nu este fezabila din punct de vedere economic, fara a furniza alte criterii suplimentare care ar conduce la o astfel de concluzie. In absenta unor astfel de criterii suplimentare, dispozitiile Normelor Metodologice sunt contradictorii si pot crea confuzii (si suntem rezervati cu privire la legalitatea lor). Aceasta ambiguitate ridica semne de intrebare cu privire la alinierea prevederilor Normelor Metodologice la obiectivele de performanta energetica ale UE.

1.2 Studiul de fezabilitate
Studiul de fezabilitate nu este un concept nou pentru piata imobiliara din Romania, fiind inclus in Legea PE inca din 2018.

Cu toate acestea, modificarile din acest an ale Legii PE au adus mai multa claritate cu privire la scopul sau. Legea PE clarifica faptul ca studiul de fezabilitate este intocmit de proiectant si ar trebui sa evalueze din punct de vedere tehnic, economic si de mediu oportunitatea de a utiliza surse de energie regenerabile. De asemenea, raportul ar trebui sa determine selectia adecvata de tehnologii pentru reducerea nivelului de consum de energie primara neregenerabila si a nivelului de poluare a cladirii. In cazul cladirilor noi, studiul de fezabilitate poate fi inclus in raportul de conformitate nZEB.

Similar cu raportul de conformitate nZEB, studiul de fezabilitate face parte din documentatia tehnica pentru autorizarea lucrarilor de constructii.

1.3 Consecintele lipsei raportului de conformitate nZEB sau a studiului de fezabilitate
Neincluderea raportului de conformitate nZEB si a studiului de fezabilitate in documentatia tehnica care fundamenteaza eliberarea autorizatiei de construire poate reprezenta o fapta contraventionala retinuta in sarcina investitorului/dezvoltatorului si care poate fi sanctionata cu amenda cuprinsa intre 7.500 si 10.000 RON. Cu toate acestea, riscul de contestare a autorizatiei de construire in sine reprezinta o cauza de ingrijorare semnificativ mai mare pentru investitori / dezvoltatori.

Legea PE prevede in mod specific ca un certificat de urbanism obtinut in scop de construire pentru dezvoltarea de noi cladiri care nu include solicitarea de a pregati si de a depune raportul de conformitate nZEB si studiul de fezabilitate ca si conditii prealabile pentru eliberarea autorizatiei de construire este considerat incomplet. O autorizatie de construire obtinuta pe baza unui certificat de urbanism incomplet poate fi contestata.

In cazul in care certificatul de urbanism obtinut in scop de construire nu include cerinta de a pregati si de a prezenta raportul de conformitate nZEB si studiul de fezabilitate ca parte a documentatiei tehnice pe baza careia se solicita eliberarea autorizatiei de construire, autoritatea competenta are dreptul de a refuza eliberarea autorizatiei de construire. In cazul in care autorizatia de construire a fost deja emisa, lipsa raportului de conformitate nZEB si a studiului de fezabilitate poate pune in pericol indeplinirea cu succes a receptiei la terminarea lucrarilor si, in cele din urma, inregistrarea noii cladiri in cartea funciara.

Prin urmare, investitorii si dezvoltatorii ar trebui sa ia in considerare cerintele de eficienta energetica inca din timpul etapelor de elaborare a bugetului si de planificare a proiectelor noi de constructii, pentru a evita eventualele obstacole.

2. Alte modificari relevante ale Legii PE
In plus fata de modificarile indicate mai sus, legiuitorul din Romania a introdus un nou concept: certificatul preliminar de performanta energetica. Acest certificat poate fi obtinut chiar inainte de finalizarea lucrarilor de constructii, oferind dezvoltatorilor/investitorilor posibilitatea de a demonstra bancilor finantatoare respectarea principiilor de eficienta energetica, in special atunci cand acestia urmaresc obtinerea unor credite verzi.

In plus, cadrul juridic actual clarifica aplicabilitatea cerintelor minime de performanta energetica la diferite categorii de cladiri si constructii. Cu titlu de exemplu, cerintele nu se aplica:

● cladirilor industriale; sau
● constructiilor care au alte destinatii decat cele mentionate in mod specific in legislatie, cu conditia ca respectivele constructii sa nu fie locuite.

Autori:
Antonia Nica (foto stanga), Avocat Senior, Real Estate & Construction, Wolf Theiss
Roxana Roman (foto dreapta), Partener, Head of Real Estate & Construction, Wolf Theiss