• Piata imobiliara din Romania ramane un pilon central al activitatii de fuziuni si achizitii, sustinuta de fundamente solide, in pofida unui context european marcat de prudenta
• Activitatea investitionala se concentreaza tot mai mult pe active comerciale de inalta calitate si platforme scalabile
• Perspective 2026: oportunitatile continua sa existe, insa succesul va depinde de selectivitate, disciplina in executie si diferentiere strategica

Sectorul imobiliar continua sa reprezinte un pilon esential al activitatii de fuziuni si achizitii din Romania, sustinut de fundamente robuste si de interesul constant al investitorilor. Datele aferente anului 2025 confirma faptul ca, in pofida unui climat investitional european mai precaut, Romania ramane o piata atractiva atat pentru investitorii locali, cat si pentru cei internationali. Relevanta strategica a sectorului este de asteptat sa se mentina in 2026, chiar si intr-un context caracterizat de selectivitate sporita si accent pe executie.

Bogdan Mitroi, (foto) Manager, Transactions and Corporate Finance, EY-Parthenon: „Datele aferente anului 2025 confirma faptul ca Romania continua sa atraga atat capital local, cat si international, sectoarele imobiliar, ospitalitate si constructii conducand activitatea de fuziuni si achizitii pentru al treilea an consecutiv. Randamentele stabile, oferta limitata de spatii noi de birouri si apetitul sustinut al investitorilor pentru active generatoare de venituri consolideaza relevanta strategica a sectorului.

Desi activele rezidentiale determina dimensiunea totala a pietei, segmentul imobiliar comercial concentreaza valoarea tranzactiilor, logistica, parcurile de retail si ospitalitatea conturandu-se drept cele mai atractive subsectoare. Investitorii acorda prioritate activelor dominante, fluxurilor de numerar indexate la inflatie si oportunitatilor din orasele secundare, unde diferentialele de randament raman atractive.

Pe fondul temperarii cresterii in segmentul imobiliar comercial si al intrarii pe piata a unor noi proiecte de retail, investitorii se confrunta cu un nivel mai ridicat de complexitate in executie si structurare. Disciplina in stabilirea preturilor, alinierea la criteriile ESG, calitatea activelor si accesul la finantare vor deveni factori decisivi, in special in cazul achizitiilor de platforme, al dezvoltarilor mixte si al repozitionarii portofoliilor”.

Ce arata datele din 2025

In 2025, piata imobiliara din Romania a fost estimata la aproximativ 1,16 trilioane EUR, inregistrand o crestere anuala de 2,2%, determinata in principal de evolutia preturilor rezidentiale. Proprietatile rezidentiale au reprezentat aproximativ 75% din valoarea totala a pietei, in timp ce segmentul imobiliar comercial (cladiri de birouri, spatii de retail, depozite si proprietati industriale) a acoperit restul de 25%. Desi cresterea rezidentiala a ramas principalul motor pentru volum, activele comerciale au continuat sa sustina activitatea investitionala si valoarea tranzactiilor.

La finalul anului 2025, Romania dispunea de aproximativ 8 milioane mp de spatii industriale, 4,7 milioane mp de spatii moderne de retail si 3,4 milioane mp de spatii moderne de birouri in Bucuresti. Un aspect notabil il reprezinta lipsa livrarilor de noi spatii de birouri in 2025 – o premiera pentru capitala – fapt care a consolidat stabilitatea chiriilor si a limitat presiunea descendenta asupra valorilor.

Chiriile de nivel „prime” pentru retail in Bucuresti s-au stabilizat la de 80–85 EUR/mp/luna, reflectand cererea solida a chiriasilor pentru centre comerciale dominante. Chiriile industriale au scazut usor la 3,8–4,8 EUR/mp/luna, pe fondul cresterii ofertei si al unei atitudini mai prudente din partea ocupantilor. La nivelul tuturor segmentelor, randamentele au ramas, in general, stabile, semnaland increderea continua a investitorilor in activele romanesti generatoare de venituri.

Sectorul imobiliar in centrul activitatii M&A din Romania

Sectorul HORECA si constructii (REH&C) s-a clasat din nou pe primul loc ca numar de tranzactii in Romania, conducand activitatea de fuziuni si achizitii pentru al treilea an consecutiv. In 2025, sectorul a inregistrat 56 de tranzactii, insa cu un nivel redus de transparenta, avand in vedere ca aproximativ 70% dintre tranzactiile M&A din Romania nu au avut valoarea comunicata public.

In consecinta, valoarea agregata a tranzactiilor raportate public pentru sectorul REH&C nu poate fi confirmata cu un grad ridicat de acuratete, iar evolutiile anuale ale valorii trebuie interpretate cu prudenta.

Sursele de capital au ramas diversificate, Marea Britanie situandu-se pe primul loc in clasamentul investitorilor straini, urmat de Romania si Cehia. Desi capitalul local a reprezentat 27% din investitiile totale, investitorii internationali au continuat sa domine tranzactiile de dimensiuni mari, intensificand competitia pentru active si portofolii de inalta calitate. Jucatori importanti, precum M Core (sectorul de retail), CPI Property Group (sectorul logistic) sau Granit (sectorul de birouri), si-au mentinut interesul pentru piata imobiliara din Romania, alaturi de investitori locali precum Paval Holding (sectorul de birouri).

Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail si ospitalitatea s-au evidentiat drept cele mai atractive segmente. Investitorii au manifestat o preferinta clara pentru platforme scalabile, active regionale dominante si proprietati cu fluxuri de numerar stabile, corelate cu inflatia. Activitatea din orasele secundare a castigat tractiune, sustinuta de diferentiale de randament favorabile si de o intensitate competitiva mai redusa comparativ cu Bucurestiul.

Perspective pentru 2026

Perspectivele pentru 2026 raman favorabile, insa intr-un context din ce in ce mai selectiv.

Segmentul comercial este estimat sa creasca cu aproximativ 1,2% pe an in urmatorii 3–5 ani, un ritm mai moderat comparativ cu cel rezidential, dar care reflecta maturizarea pietei si o disciplina investitionala sporita.

Activele din sectorul industrial-logistic sunt asteptate sa ramana in centrul interesului investitorilor, sustinute de tendintele de nearshoring, extinderea capacitatilor de productie si investitiile in infrastructura finantate din fonduri europene.

Sectorul de retail intra intr-un nou ciclu de dezvoltare, cu aproximativ 700.000 mp de spatii moderne de retail preconizati sa fie livrati in urmatorii cinci ani, in principal in afara Bucurestiului. Aceste evolutii genereaza oportunitati, dar cresc si riscurile de executie, in special in ceea ce priveste selectia locatiilor, mixul de chiriasi si structura de finantare.

Pentru investitori si companii, succesul va depinde de disciplina in stabilirea preturilor, diferentierea prin calitatea activelor, alinierea la criteriile ESG si accesul la finantare. Durata tranzactiilor este de asteptat sa ramana extinsa, iar complexitatea acestora sa creasca, in special in cazul achizitiilor de platforme, al dezvoltarilor mixte si al restructurarilor de portofolii.