O noua modificare legislativa a Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului („Legea 17„) este propusa in prezent in Senatul Romaniei avand ca scop introducerea unei noi categorii de preemptori: proprietarii terenurilor vecine terenurilor arabile situate in extravilan, indiferent de localizarea acestora, in intravilan sau in extravilan, si indiferent de categoria de folosinta a acestor terenuri.

Proiectul este supus dezbaterii si avizarii urmand a fi trimis la Camera Deputatilor, care este camera decizionala.

Desi prezentata cu titlul de clarificare, modificarea legislativa propusa pare a se indeparta de scopul declarat al Legii 17, si anume comasarea terenurilor agricole in scopul cresterii fermelor agricole si constituirea exploatatiilor viabile economic.

Nu putem sa nu constatam faptul ca propunerea legislativa prezentata publicului este criticabila / vulnerabila, intrucat nu pare a avea ca baza de fundamentare dezideratele sociale actuale care au stat la baza fundamentarii Legii 17 in forma in vigoare in prezent. Aici avem in vedere ultima modificare a Legii 17 care a generat in practica un blocaj tranzactional si despre care am scris pe larg intr-un articol recent si care, de asemenea, nu pare sa fie in spiritul legii, interzicand in mod implicit vanzarea libera a terenurilor agricole din extravilan.

Supra-reglementarea categoriilor de preemptori poate avea un impact negativ asupra scopului legii si poate face (si mai) dificila aplicarea Legii 17 in practica, indepartandu-se de stabilitatea si eficienta legislativa vizata.

Modificarea legislativa propusa extinde sfera preemptorilor in mod artificial. Categoriile de preemptori existente sunt reglementate avand la baza pe de o parte criterii subiective, cum sunt relatiile de rudenie, si pe de alta parte criterii obiective, precum favorizarea investitiilor si exploatarilor agricole si incurajarea activitatilor agricole/productie agricola fata de segmentul de populatie tanara.

Acordarea unui drept de preemptiune categoriei propuse in limitele trasate de modificarea legislativa in forma prezentata, desi benefica acestei categorii de vecini (care detin terenuri intravilane invecinate cu terenurile agricole extravilane scoase la vanzare) nu pare a se circumscrie criteriilor indicate mai sus.

Exceptand cazul in care terenul intravilan vecin are categoria de folosinta agricol, nu vedem cum dobandirea de catre proprietarul unui teren intravilan (avand alte categorii de folosinta) a dreptului de proprietate asupra unui teren extravilan arabil ar putea fi benefica dezvoltarii agricole.

Legea 17 reglementeaza deja mecanisme suficiente care permit vecinilor dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane.

Daca am accepta ca proprietarii terenurilor vecine din intravilan sa beneficieze de un drept de preemptiune, acestia ar fi pusi intr-o pozitie superioara fata de categoria potentialilor cumparatori, carora li se impun conditii mult mai restrictive pentru a putea dobandi dreptul de proprietate asupra unui teren extravilan arabil.

De asemenea, consideram ca modificarea legislativa ar trebui sa trateze in mod expres si in ce mod pot fi folosite terenurile agricole din extravilan dupa ce au fost dobandite de vecinii din intravilan, pentru a evita un vid legislativ potential generator de incertitudini si multiple interpretari.

Autori:
Roxana Roman (foto stanga), Avocat Partener, Coordonator al Practicii de Drept Imobiliar si al Constructiilor, Wolf Theiss
Antonia Nica (foto dreapta), Senior Associate, Drept Imobiliar si al Constructiilor, Wolf Theiss