Trusturile de investitii imobiliare (REIT) si-au extins cota de activitate constand in tranzactii globale in acest sector in primele sase luni din 2013, insa e de asteptat ca ritmul acestora sa incetineasca pana la sfarsitul acestui exercitiu financiar si in 2014 – se arata in studiul EY - Global perspectives: 2013 REIT report.

Studiul, ajuns la cea de-a sasea editie, are la baza interviuri cu parteneri EY din intreaga lume care lucreaza direct cu clienti majori din real estate si un sondaj derulat in august 2013, cu peste 80 de CFO din trusturi globale de investitii imobiliare.  

Potrivit studiului, trusturile de investitii imobiliare si-au extins cota de activitate din tranzactii pe piata imobiliara internationala in prima jumatate a anului 2013, fiind pe cale sa depaseasca cele 80 de miliarde de USD investiti in fiecare din ultimii doi ani. Trusturile de investitii imobiliare acopera, in prezent, o cincime din volumul total al tranzactiilor imobiliare la nivel global, in crestere cu 14% fata de anul trecut. Totusi, este putin probabil ca acest ritm de crestere sa fie mentinut, in pofida implicarii trusturilor in diverse dezvoltari imobiliare sau in joint ventures ca modalitati de extindere a oportunitatilor lor de tranzactionare.

“Trusturile de investitii imobiliare au fost foarte active pe piata de achizitii in ultimii trei ani, adaugandu-si active in valoare de 230 de miliarde de USD in aceasta perioada, prin urmare nu e de mirare ca isi iau un scurt ragaz sa asimileze aceasta activitate”, spune Howard Roth, lider global EY pe Real Estate. “Cele 60 de miliarde de USD din activitati de tranzactionare raportate in prima jumatate de an reprezinta un nivel foarte bun, insa multe dintre echipele trusturilor de investitii imobiliare incep sa se confrunte cu dificultati in a identifica noi tinte de investitii potrivite, atat in privinta calitatii activului cat si al pretului”, a adaugat acesta.  

Cercetarea derulata cu CFO din trusturi de investitii imobiliare sugereaza ca sunt putine sanse sa aiba loc noi fuziuni in piata, probabil si din cauza faptului ca multe dintre trusturile mari care au fuzionat recent inca nu si-au finalizat procesul de integrare.

“Trusturile de investitii imobiliare au adoptat o abordare de genul ‘nu spune niciodata nu’ cand a fost vorba de achizitii pentru transformare, insa rezultatele studiului nu lasa sa se intrevada o tendinta de noi fuziuni la scara larga in urmatoarele 12 pana la 24 de luni”, spune Robert Lehman, lider global EY REIT.

In fapt, o mare parte din activitatea cotidiana a echipelor din trusturile de investitii imobiliare s-a concentrat, in ultima vreme, pe a-si face organizatiile mai agile din punct de vedere operational si mai eficiente, pe reducerea de costuri si pe gestionarea riscurilor. Acest aspect este cu precadere adevarat in cazul trusturilor din S.U.A., unde piata este mai mare si mai matura.

“Tendinta predominanta in randul trusturilor de investitii imobiliare este tranzitia de la un stil antreprenorial de management al afacerii catre unul mai matur si catre o abordare mai eficienta. Eficienta si eficacitatea au devenit adevaratele diferentiatoare in intregul sector”, spune Robert Lehman.

Aceasta tendinta se vede cel mai bine in modul in care trusturile de investitii imobiliare abordeaza finantarea. Studiul EY evidentiaza modul in care nivelurile datoriei din sectorul REIT global au crescut constant incepand din 2010. Astfel, pana la sfarsitul anului trecut, totalul datoriei trusturilor de investitii imobiliare a fost de 372 de miliarde de USD, in crestere de la valoarea de 361 de miliarde de USD inregistrata in 2008. Acest fapt se datoreaza, in mare parte, cresterii gradului de indatorare a trusturilor de investitii imobiliare din S.U.A., care reprezinta aproximativ doua treimi din intregul segment global REIT. In timp ce trusturile de investitii imobiliare din restul lumii au inregistrat o scadere de 8% a datoriilor din bilant, trusturile de investitii imobiliare din S.U.A. au adaugat un plus de 9% la sarcina datoriilor lor. Cu toate acestea, trusturile de investitii imobiliare au reusit sa reduca riscul datoriilor suplimentare prin re-esalonarea scadentei datoriilor din ultimii ani. Aceasta practica ofera o anumita protectie impotriva viitoarelor cresteri de rate ale dobanzilor si a facut ca maturizarea datoriilor trusturilor de investitii imobiliare sa fie considerata o "preocupare gestionabila", potrivit raportului.

Un alt segment unde trusturile de investitii imobiliare devin tot mai eficiente este cel al dezvoltarilor imobiliare si al constructiilor. Conform estimarilor EY, costurile cu dezvoltarile imobiliare si constructiile inregistrate de primele 15 cele mai mari trusturi de investitii imobiliare din S.U.A. au crescut de la 2 miliarde de USD in 2010, la 3 miliarde de USD in 2012. In plus, multe dintre trusturile de investitii imobiliare vor migra catre segmentul de dezvoltari imobiliare pentru a putea livra proiecte noi sau pentru a-si extinde sau imbunatati activele existente. In special in cazul trusturilor de investitii imobiliare mai mari, se arata in studiu, exista deja o monitorizare riguroasa a cheltuielilor cu dezvoltarile imobiliare si constructiile si au loc deja controale operationale stricte.

“Piata imobiliara romaneasca este caracterizata inca de lipsa lichiditatii, ca o consecinta a conditiilor restrictive de creditare din partea bancilor locale. Amplasarea si conceptul proiectului sunt decisive in evaluarea pentru accesarea finantarii, de aceea proiectele premium nu se confrunta cu restrictii semnificative de finantare. Bancile sunt foarte selective si aleg pentru finantare mai ales clienti cu care au relatii de business construite in timp.

In timp ce bancile comerciale ezita sa se expuna unor riscuri suplimentare, apar creditori netraditionali, iar companiile de asigurari incep sa devina o alternativa la finantarea bancara in Europa. De aceea, multe companii iau in considerare trusturile de investitii imobiliare (REITs). In Romania, deja exista un astfel de fond listat sub aceasta forma la Bursa de Valori Bucuresti”, spune Liana Bulgaru (foto), Senior Consultant in cadrul departamentului de Evaluare si Modelare Financiara, EY Romania.