Ce este evaluarea si ce tipuri de valoare exista?

Conform definitiei din Ordonanta nr. 24/2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor, prin evaluare se intelege activitatea de estimare a valorii, materializata intr-un inscris denumit raport de evaluare, realizata in conformitate cu standardele specifice acestei activitati si cu deontologia profesionala, de un evaluator autorizat. Activitatea de evaluare poate fi desfasurata de catre orice persoana care are calitatea de evaluator autorizat.

Evaluarea implica o estimare si nu un calcul exact printr-o formula matematica sau printr-o cuantificare precisa. Ea impune rationamentul profesional al evaluatorului.

In functie de scopul raportului de evaluare, tipul valorii estimate poate fi:

- valoarea de piata – de exemplu cand scopul raportului de evaluare este garantarea unui imprumut sau vanzarea unui bun;
- valoarea justa – atunci cand scopul raportului de evaluare este raportarea financiara (inscrierea valorii juste in evidentele contabile ale societatii);
- valoare impozabila  - atunci cand scopul raportului de evaluare este determinarea valorii pentru impozitarea cladirilor;
- valoarea de investitie, atunci cand aceasta este solicitata de catre un investitor pentru o anumita investitie sau pentru anumite scopuri de exploatare.

Acestea sunt doar cateva tipuri de valoare, solicitate adesea de catre utilizatorii rapoartelor de evaluare.

Cand apeleaza un client la serviciile unui evaluator autorizat?

De cele mai multe ori, atunci cand decideti sa contractati un credit pentru achizitionarea unui imobil sau pentru dezvoltarea unei afaceri, iar banca va cere sa aduceti cu o garantie imobiliara, este foarte posibil sa aveti nevoie de serviciile unui evaluator autorizat pentru estimarea valorii garantiei.

De regula, clientul poate selecta evaluatorul din lista de evaluatori agreati de banca, iar acesta poate fi un membru titular (persoana fizica) sau un membru corporativ (persoana juridica) al ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Tot la un evaluator autorizat trebuie sa apeleze societatile cand vor sa-si inregistreze in situatiile financiare valoarea justa a imobilizarilor corporale, conform reglementarilor contabile nationale sau Standardelor Internationale de Raportare Financiara (IFRS).

O alta situatie cand se apeleaza la un evaluator autorizat este generata de una dintre modificarile Codului Fiscal din 2015, care prevede ca impozitarea cladirilor, incepand cu 01.01.2016, se realizeaza in functie de destinatia acestora si nu in functie de tipul proprietarului – persoana fizica sau juridica.

In conditiile noilor reglementari, pentru cladirile detinute de persoanele juridice, se pot efectua doua tipuri de rapoarte de evaluare:

a. Raport de evaluare pentru estimarea valorii juste a imobilizarilor corporale, in vederea inregistrarii unor valori actuale in evidentele contabile (reevaluarea imobilizarilor corporale din cadrul uneia sau mai multor clase). Data de referinta a evaluarii este data comunicata de catre beneficiarul evaluarii, de preferat data incheierii exercitiului financiar.
b. Raport de evaluare pentru estimarea valorii impozabile a cladirilor aflate in patrimoniul societatii comerciale. Acest raport va fi depus de catre beneficiar la Directia Impozite si Taxe Locale pentru calculul impozitului pe cladiri.

Avand in vedere ca metodologia de estimare a celor doua tipuri de valoare este diferita, valoarea justa a unei cladiri este, de cele mai multe ori, diferita de valoarea impozabila a acesteia, iar valoarea impozabila nu se inregistreaza in evidentele contabile ale societatii.

Acestea au fost, pe scurt, cateva exemple de situatii in care puteti apela la serviciile FairValue Consulting, companie de evaluare cu 13 ani experienta in domeniu.

De ce pretul negociat intr-o tranzactie poate fi diferit de rezultatul raportului de evaluare?

De multe ori este posibila aceasta diferenta, deoarece pretul poate sau nu sa fie egal cu valoarea unui bun.
Pretul este influentat de conditiile vanzarii (proprietarul a fost nevoit sa vanda repede, fara o perioada adecvata de marketing, sau cumparatorul este motivat sa cumpere un anumit bun). Probabil ca fiecare dintre noi ne-am confruntat cu astfel de situatii, in care pretul a fost diferit de valoarea bunului cumparat sau vandut.

In standardele de evaluare a bunurilor pe care noi, ca evaluatori autorizati, suntem obligati sa le respectam, este subliniata diferenta dintre pret si valoare:

- pretul este suma de bani ceruta, oferita sau platita pentru un activ. Din cauza capacitatilor financiare, a motivatiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumparator sau vanzator, pretul platit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuita activului de catre alte persoane.

- valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:
a. fie asupra celui mai probabil pret care trebuie achitat pentru un activ, in cadrul unui schimb;
b. fie asupra beneficiilor economice rezultate din detinerea unui activ

Despre FairValue Consulting

In anul 2005, odata cu externalizarea serviciilor de evaluare de catre banci, am decis sa lucrez ca evaluator extern, dupa cei 10 ani in care am lucrat ca angajat al unei banci. Ca urmare, am pus bazele FairValue Consulting, impreuna cu partenerul si sotul meu, Laurentiu Stan. Am pornit de la o echipa de doi evaluatori si am ajuns, dupa 13 ani de activitate, la o echipa formata din 60 de evaluatori distribuiti pe intreg teritoriul tarii.
In prezent, FairValue Consulting, compania pe care o administrez, este agreata de catre 17 dintre cele mai importante banci din Romania. Din 2005 pana in prezent, evaluatorii companiei au evaluat peste 80 000 de bunuri imobile si peste 40 000 de bunuri mobile. De asemenea, FairValue Consulting ofera servicii de evaluare a afacerilor, a activelor necorporale si instrumentelor financiare, precum si servicii de verificare a evaluarilor.

Un avantaj major al companiei noastre este echipa de evaluatori. O echipa presupune un efort comun, discutii intre colegi pentru gasirea celor mai bune solutii. Suntem 60 de evaluatori autorizati, majoritatea cu peste 10 ani vechime in aceasta profesie, iar in cadrul companiei noastre am implementat un sistem intern de verificare (avand in echipa 12 evaluatori care detin si specializarea de verificator de rapoarte de evaluare). Fiecare raport de evaluare, dupa intocmirea acestuia, trece printr-un “filtru” suplimentar (a doua pereche de ochi). Astfel ne asiguram ca rapoartele de evaluare elaborate si emise de FairValue Consulting sunt la cel mai inalt nivel profesional.

FairValue Consulting
Apreciem valoarea corecta!

Articol de Anuta Stan (foto), Director general FairValue Consulting