Incepand cu decembrie 2025, dezvoltatorii de proiecte imobiliare rezidentiale din Romania se confrunta cu obligatii stricte, menite sa genereze protectie juridica superioara pentru cumparatori. Noua legislatie introduce obligatii fara precedent – de la conturi bancare dedicate si taxe de rezervare plafonate la 5%, pana la amenzi de 1% din cifra de afaceri pentru utilizarea abuziva a avansurilor. Masurile vin dupa numeroase nereguli in piata dezvoltarilor imobiliare: insolvente ale dezvoltatorilor, promisiuni de vanzare multiple pentru aceleasi unitati locative si incasarea si returnarea avansurilor, folosirea nejustificata a avansurilor in alte scopuri.

Contextul: raspunsul legislativ la neregulile pietei

Publicata in Monitorul Oficial pe 8 decembrie 2025, Legea nr. 207/2025, cunoscuta drept Legea „Nordis”, modifica fundamental Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si Legea cadastrului nr. 7/1996. Scopul declarat este de a oferi protectie promitentilor cumparatori de locuinte aflate in stadiu de constructie si de a crea un cadru mai stabil, de incredere in raportul juridic dezvoltator-promitent cumparator.

Legea introduce in premiera obligatii noi in sarcina dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale, menite sa echilibreze raportul de forte care anterior era favorabil dezvoltatorului, acesta avand libertate de actiune, fiind cel mult cenzurat de evolutia pietei data de cerere si oferta de locuinte noi.

Impactul asupra dezvoltatorilor: obligatii si proceduri noi

Pentru dezvoltatorii imobiliari, noua lege inseamna o transformare completa a modului de lucru prin introducerea unor cerinte stricte inainte de a putea incheia promisiuni de vanzare.

Devine obligatorie operatiunea de preapartamentare, o procedura cadastrala complet noua in legislatia romaneasca. Dezvoltatorii pot incheia promisiuni de vanzare avand ca obiect locuintele individuale viitoare numai dupa indeplinirea cumulativa a urmatoarelor cerinte: notarea autorizatiei de construire in cartea funciara, realizarea operatiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare si deschiderea cartilor funciare pentru unitatile individuale reprezentand bunuri viitoare.

Actul de preapartamentare se intocmeste in forma autentica, pe baza documentatiei cadastrale receptionate de oficiul teritorial, intocmita de persoana autorizata pentru executarea lucrarilor de specialitate, pe baza autorizatiei de construire si a documentatiei aferente. Decizia ANCPI din 10 decembrie 2025 precizeaza ca tariful pentru notarea autorizatiei de construire este de 75 de lei, indiferent de numarul unitatilor individuale.

Promisiunile de vanzare trebuie incheiate obligatoriu in forma autentica. Aceasta noua cerinta de forma nu este coroborata cu Codul civil, acesta neimpunand forma autentica pentru incheierea promisiunilor (cu exceptia promisiunii de donatie), intrucat nu opereaza un transfer al unui drept real. Notarul public trebuie sa solicite notarea in cartea funciara a promisiunii in ziua intocmirii acesteia sau, cel mai tarziu, in urmatoarea zi lucratoare.

Gestionarea financiara sufera modificari majore. Astfel, dezvoltatorul trebuie sa incaseze sumele achitate de cumparator ca avans intr-un cont bancar distinct, dedicat edificarii proiectului pentru care s-a platit avansul, si sa le foloseasca exclusiv in scopul dezvoltarii respectivului proiect, numai dupa aprobarea platilor de catre persoana responsabila/ diriginte de santier, prin aplicarea stampilei „bun de plata”. Legea stabileste ca dezvoltatorul poate cheltui pentru partea de rezistenta maximum 25% din pret si ulterior finalizarii acesteia, pentru partea de instalatii maximum 20% din pret. Nu este clara ratiunea legiuitorului cu instituirea acestor procente maximale si mai ales, lacuna referitoare la restul sumelor de bani si destinatia precisa a folosirii acestora (de exemplu: finisaje, formalitati, taxe, servicii de arhitectura, marketing vanzari, cheltuieli conexe, etc.). Totodata, nu reiese cu claritate cine este persoana responsabila (i.e. un angajat intern, administratorul, manager de proiect, un tert independent, etc.) si cum se impart atributiile aprobarii cheltuirii avansurilor incasate. Putem interpreta ca dirigintelui de santier ii revin toate aprobarile in legatura aspectele legate de executarea lucrarilor de constructii, respectiv restul cheltuielilor alocate dezvoltarii proiectului ii revin persoanei responsabile.

Utilizarea sumelor achitate ca avans in alte scopuri decat cele circumscrise dezvoltarii proiectului este interzisa si se sanctioneaza cu amenda in cuantum de 1% din cifra de afaceri, inregistrata in anul anterior, a dezvoltatorului, daca fapta nu constituie infractiune. Ramane de vazut care va fi autoritatea competenta in constatarea si aplicarea amenzii. Este discutabila eficienta acestei amenzi, mai ales in situatiile in care dezvoltatorul infiinteaza pentru fiecare proiect cate o societate de proiect, care realizeaza incasari, de regula, la finalizarea proiectului.

Protectia cumparatorilor: noi garantii si limitary

Pentru cumparatorii de locuinte in constructie, Legea „Nordis” aduce protectii semnificative, menite sa genereze o protectie juridica superioara.

Taxa de rezervare este plafonata la maximum 5% din pretul locuintei, sub sanctiunea nulitatii absolute a conventiei de rezervare. Nu este clar daca nulitatea absoluta este totala sau partiala (pentru sumele peste pragul de 5% din pret). Durata maxima a conventiei de rezervare este de 60 de zile, la expirarea careia se va incheia fie promisiunea de vanzare sau direct contractul de vanzare. Legea nu instituie insa o sanctiune expresa pentru nerespectarea acestei obligatii si nu este precizat daca, la expirarea conventiei de rezervare, se pot incheia imediat succesiv noi conventii de rezervare.

Daca promisiunea sau contractul de vanzare nu se incheie din culpa exclusiva a dezvoltatorului, acesta trebuie sa restituie integral, in termen de 30 de zile, sumele primite in baza conventiei de rezervare. Este neclar care sunt cazurile in care se poate incadra „culpa exclusiva” a dezvoltatorului si cine o va califica. Se poate interpreta per a contrario ca, daca autoritatea intarzie emiterea autorizatiei de construire/ prelungirea acesteia, dezvoltatorul nu mai este „culpabil exclusiv” si nu mai este tinut de acest termen de restituire.

Transparenta si securitatea juridica cresc prin obligativitatea notarii autorizatiei de construire in cartea funciara pentru fiecare unitate individuala inainte de semnarea promisiunii de vanzare. Promisiunile de vanzare se pot incheia numai dupa notarea autorizatiei de construire in cartea funciara si dupa obtinerea in prealabil a extrasului de carte funciara pentru unitatea individuala viitoare.

Impactul asupra pietei: incertitudini si zone neclare

Flexibilitatea contractuala ridica semne de intrebare, in conditiile in care Legea „Nordis” reglementeaza doar conventiile de rezervare si promisiunile de vanzare. Forme contractuale reglementate/ permise de Codul civil (precum pactele de optiune, contractul de vanzare a unui bun viitor, contracte de vanzare afectate de conditii suspensive/rezolutorii, dezvoltarea proiectelor in parteneriate/asocieri, promisiuni de schimb, contracte de superficie, scrisori de intentie, intentia de a contracta) nu fac obiectul Legii „Nordis”. Se ridica intrebarea care dintre prevederile Legii 207 trebuie luate in vedere in cazul incheierii altor acte juridice decat cele reglementate expres in noul text de lege.

Modificarile de proiect sunt reglementate partial. Astfel, daca pana la realizarea operatiunii de apartamentare se modifica numarul unitatilor individuale cuprinse in autorizatia de construire initiala, dezvoltatorul trebuie sa faca o actualizare a tuturor cartilor funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, fara a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumparator, cu exceptia situatiei in care se modifica suprafata totala sau amplasamentul unitatii ce face obiectul promisiunii de vanzare.

O serie de intrebari raman deschise, precum ce se intampla daca dezvoltatorul renunta la elemente din condominiu care aveau destinatia de spatii comune (chiar parte din proprietatea comuna si fortata)? In acest caz, este dezvoltatorul obligat sa solicite acordul tuturor promitentilor cumparatori, avand in vedere impactul potential asupra tuturor acestora? Ce se intampla daca un singur promitent cumparator va refuza emiterea acordului in astfel de situatii, iar registratorii de carte funciara vor interpreta ca fiind imperativa obtinerea acestuia?

Decizia ANCPI precizeaza ca, indiferent daca anterior Legii 207 a avut loc notarea autorizatiei de construire la cartea funciara si a unor promisiuni de vanzare, dupa caz, este obligatorie depunerea unei declaratii autentice data pe propria raspundere de catre dezvoltator, astfel incat sa se inregistreze, respectiv sa se actualizeze, dupa caz, informatiile existente (i.e. promisiuni de vanzare-cumparare incheiate inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 207/2025) si sa fie notata autorizatia de construire in mod distinct pentru fiecare unitate individuala, in conformitate cu prevederile legale aplicabile.

Comparatie internationala: modelul austriac

Spre deosebire de abordarea romaneasca, in Austria, spre exemplu, doar plata avansurilor este conditionata de demararea lucrarilor de construire in baza unei autorizatii de construire. Este indicat un minim continut al unor clauze al unui contract incheiat cu dezvoltatorul, dintre care: descrierea imobilului si a facilitatilor aferente, costurile serviciilor, ale perfectarii contractului, garantiile oferite cumparatorului, fiduciarul, daca dezvoltarea se realizeaza intr-o zona cu riscuri de inundatii, avalanse, zone contaminate, plata avansurilor in functie de stadiile de executie a lucrarilor de construire.

Concluzii: progres cu aspecte neclare

Legea 207 reprezinta un pas inainte in demersurile legislative de a le oferi cumparatorilor finali un cadru mai sigur din punct de vedere legislativ cu scopul de a diminua sau elimina, pe cat posibil, riscurile si problemele intalnite in practica dezvoltarilor imobiliare in sectorul rezidential.

Legea 207 cuprinde o serie de aspecte benefice, precum realizarea unor cerinte si formalitati de publicitate imobiliara de natura a reduce/ elimina problemele aparute in practica (promisiunea dublata/ triplata a acelorasi unitati individuale si incasarea corespunzatoare a unor avansuri pentru aceleasi unitati individuale viitoare, folosirea avansurilor in alte scopuri decat dezvoltarea proiectelor, nerambursarea avansurilor), obligativitatea notarii autorizatiei de construire, sau obligativitatea incheierii in forma autentica a promisiunilor de vanzare.

Totusi, legea lasa nelegiferate o serie de aspecte extrem de importante, cum ar fi definirea de mecanisme reale de protectie in cazul insolventei dezvoltatorului, posibilitatea obtinerii unor instrumente/ garantii ce ar putea fi executate de catre promitentii cumparatori, instituirea unor amenzi sau obligatii fara sanctiuni exprese sau eficiente.

Obligativitatea incheierii in forma autentica a promisiunilor de vanzare reprezinta in mod evident un avantaj pentru cumparatori, insa aceasta noua cerinta de forma nu este coroborata cu Codul civil, care nu impune forma autentica pentru incheierea promisiunilor (cu exceptia promisiunii de donatie), intrucat nu opereaza un transfer al unui drept real. Alte obligatii, cum ar fi obtinerea autorizatiei de construire anterior incheierii promisiunilor de vanzare, par a restrictiona foarte mult principiul libertatii de a contracta.

Totodata, se ridica intrebarea daca un dezvoltator poate primi instrumente de plata, scrisori de garantie conditionate, instrumente de asigurare, sume in conturi escrow/ fiduciare oferite de la cumparatori interesati si dornici de a contracta, dar care au alte masuri de protectie disponibile si permise din punct de vedere legal si care nu sunt interesati de o simpla notare in cartea funciara, intrucat au alte instrumente mai puternice de garantie, respectiv daca se pot incheia diverse conventii privind instituirea unor interdictii de instrainare, grevare.

Articol scris de: Simona Gutiu (foto), Lector Universitar Doctor la Facultatea de Drept din cadrul ASE, Notar Public in cadrul SPN EQUITY Bucuresti