Concesiune, alipire si coproprietate – pasii esentiali pentru investitori in lumina Legii 50/1991 si a Codului administrativ

Introducere
Situatia analizata in acest articol este una relativ rar intalnita in practica, dar nu singulara: posibilitatea extinderii constructiilor existente – edificate, de regula, pe terenuri private – pe terenurile invecinate apartinand domeniului privat al Statului sau al unei unitati administrativ-teritoriale. Aceasta optiune, desi prevazuta de legislatie, ridica o serie de provocari juridice si administrative care merita analizate in detaliu.

Baza legala a acestei posibilitati este oferita de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata si modificata ulterior. Conform articolului 15 din aceasta lege, extinderea constructiilor pe terenuri apartinand Statului sau unitatilor administrativ-teritoriale se poate realiza prin doua mecanisme:
• Concesionarea fara licitatie publica, cu plata redeventei stabilite potrivit legii;
• Darea in folosinta pe termen limitat a terenurilor respective, in vederea extinderii constructiilor existente.

In practica, aceste prevederi au fost utilizate in situatii variate. Cele mai frecvente exemple includ extinderea balcoanelor la parterul blocurilor de locuinte, realizarea rampelor de acces sau edificarea unor constructii cu valoare redusa. Totusi, exista si cazuri complexe, in care aceste dispozitii au permis extinderea unor obiective de investitii importante, precum fabrici, centre comerciale sau parcari care deservesc astfel de obiective.

Este esential de subliniat ca dreptul de concesiune asupra terenului invecinat apartinand domeniului privat al Statului sau al unei unitati administrativ-teritoriale constituie un drept real principal, in sensul Noului Cod Civil si al Legii 50/1991. In baza acestui drept, autorizatiile de construire pentru extinderea constructiilor pot fi obtinute in mod valabil de catre proprietarul respectivelor constructii initiale.

Provocarile juridice apar, insa, in etapa finala a procesului: dupa finalizarea lucrarilor de construire si in momentul intabularii extinderii / constructiei extinse in cartea funciara, precum si in ceea ce priveste determinarea regimului juridic al terenurilor implicate. Aceste aspecte au implicatii directe asupra calendarului investitiei, asupra posibilitatii de obtinere a finantarii si asupra structurii juridice a imobilului rezultat.

Obiectivul acestui articol este de a analiza aceste provocari si de a oferi clarificari cu privire la:
• Necesitatea alipirii terenurilor in vederea intabularii in Cartea Funciara a constructiei rezultate in urma extinderii;
• Regimul juridic al coproprietatii rezultate cu privire la teren;
• Impactul asupra procedurilor administrative si asupra dezvoltarii investitiilor.

Necesitatea alipirii terenurilor in vederea intabularii in Cartea Funciara a constructiei rezultate in urma extinderii

Conform articolului 91 din Regulamentul de receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara, aprobat prin Ordinul nr. 600/2023 al Directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, inscrierea in evidentele de cadastru si carte funciara a unei constructii edificate pe mai multe terenuri cu limite comune este conditionata de efectuarea, in prealabil, a unei operatiuni de alipire sau de prima inregistrare, dupa caz, din care sa rezulte un singur imobil. In situatia in care imobilele au regim juridic diferit, inscrierea alipirii va reflecta acest aspect sub forma unor cote raportate la suprafata totala rezultata.

Prin urmare, pentru a putea intabula constructia extinsa pe terenul invecinat apartinand domeniului privat al Statului sau al unei unitati administrativ-teritoriale, investitorul privat trebuie sa efectueze o operatiune de alipire intre terenul sau privat si terenul concesionat. Aceasta procedura implica mai multe etape:
• Aprobarea operatiunii de alipire de catre autoritatea concedenta;
• Intocmirea documentatiei cadastrale aferente;
• Semnarea si autentificarea actului de alipire;
• Intabularea in cartea funciara a imobilului rezultat.

Aceste formalitati presupun un interval de timp semnificativ, pe care investitorul trebuie sa il ia in calcul in planificarea proiectului. Spre exemplu, in cazul in care este necesara obtinerea unei finantari garantate prin ipoteca imobiliara, aceasta nu va putea fi constituita asupra constructiei extinse pana la finalizarea intabularii.

Pentru simplificarea procedurilor administrative, ar fi recomandabil ca aprobarea operatiunii de alipire sa fie obtinuta in prealabil, ideal chiar odata cu aprobarea concesionarii terenului, si sa fie prevazuta ca obligatie expresa in contractul de concesiune.

Coproprietatea asupra terenului rezultat in urma alipirii

In urma operatiunii de alipire a terenurilor, se formeaza un singur lot cadastral, aflat in coproprietatea investitorului privat si a autoritatii concedente. Fara a fi in mod expres prevazut de lege, concesiunea se va transfera, in fapt, asupra cotei-parti indivize din lotul rezultat care apartine autoritatii concedente.

Structura juridica a imobilului rezultat – compus din terenul obtinut prin alipire si constructia extinsa – va include:
• Proprietatea exclusiva a investitorului privat asupra constructiei (compusa din constructia initiala si cea rezultata ca urmare a extinderii);
• Coproprietatea in cote-parti indivize asupra terenului (compus din terenul privat si terenul concesionat), intre investitor si autoritatea concedenta;
• Dreptul de concesiune in favoarea investitorului asupra cotei-parti indivize din teren ce apartine autoritatii concedente.

Aceasta configuratie juridica este una particulara, intrucat combina elemente de proprietate exclusiva, coproprietate si concesiune, ceea ce genereaza implicatii importante in ceea ce priveste administrarea imobilului, intabularea, precum si eventualele operatiuni de instrainare sau ipotecare.

Regimul juridic aplicabil acestei situatii particulare de coproprietate

Potrivit articolelor 646, 648 si 649 din Noul Cod Civil, terenul pe care se afla o cladire sau care este situat intr-un ansamblu rezidential cu spatii avand proprietari diferiti este considerat parte comuna, supus regimului de coproprietate fortata. Totusi, in situatia analizata, aceasta conditie nu este indeplinita, deoarece cladirea extinsa a fost edificata exclusiv de catre investitorul privat, fara contributia autoritatii concedente. In consecinta, investitorul detine dreptul exclusiv de proprietate asupra constructiei.

Aceasta interpretare este sustinuta si de inaplicabilitatea articolului 651 din Noul Cod Civil, care prevede ca cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu fata de dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire ce constituie bunul principal. In cazul nostru, nu exista parti comune in sensul articolului 651, iar instrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu este conditionata de dreptul asupra constructiei.

Prin urmare, apreciem ca aceasta situatie nu reprezinta un caz de coproprietate fortata, ci unul de coproprietate obisnuita, guvernata de regulile generale din Noul Cod Civil, completate de prevederile Codului administrativ (articolele 364 si urmatoarele) si de clauzele contractului de concesiune. In practica, aceste norme vor prevala fata de dispozitiile referitoare la coproprietate, conferind autoritatii concedente si investitorului obligatii si drepturi specifice, adaptate naturii concesiunii (de exemplu, faptul ca terenul ce face obiectul contractului de concesiune reprezinta bun de retur – a se vedea mai jos – sau faptul ca, avand in vedere natura structurii juridice rezultate, coproprietatea asupra terenului nu poate inceta prin partaj).

Incetarea starii de coproprietate

Durata concesiunii nu poate depasi 49 de ani de la data semnarii contractului, cu exceptia cazurilor in care un termen mai lung este prevazut expres printr-o lege speciala. Totusi, concesiunea poate inceta si anterior expirarii duratei, prin reziliere sau denuntare unilaterala de catre concedent, atunci cand un interes public legitim o impune.

In consecinta, starea de coproprietate asupra terenului rezultat din alipire este, prin definitie, temporara. Conform articolului 324 alin. (5) lit. a), coroborat cu articolul 362 alin. (3) din Codul administrativ, terenul ce a facut obiectul concesiunii reprezinta un bun de retur, care revine de plin drept, gratuit si liber de sarcini concedentului la incetarea contractului.

In ipoteza analizata, insa, terenul concesionat este inclus cadastral intr-un imobil mai mare (rezultat din alipirea cu terenul privat), pe care este edificata o constructie apartinand concesionarului. Pentru ca terenul sa fie restituit concedentului in configuratia initiala si liber de sarcini, ar trebui realizate operatiunile juridice inverse extinderii:
• Demolarea constructiei extinse;
• Receptionarea lucrarilor de demolare;
• Dezlipirea terenului;
• Intabularea dezlipirii in cartea funciara.

Aceste formalitati contrazic, in practica, notiunea de „bun de retur ce revine de plin drept”, deoarece revenirea este conditionata de efectuarea unor operatiuni complexe si consumatoare de timp.

Daca incetarea concesiunii survine prin expirarea duratei, se poate imagina un mecanism contractual care sa oblige concesionarul sa finalizeze aceste operatiuni inainte de termen. Insa, in cazul rezilierii sau denuntarii unilaterale din motive de interes public, o astfel de solutie este dificil de implementat, ceea ce creeaza un risc juridic semnificativ pentru ambele parti.

Un caz particular de incetare a starii de coproprietate

O solutie care poate evita demolarea extinderii constructiei este prevazuta de articolul 364 din Codul administrativ, care reglementeaza dreptul de preemptiune al constructorilor de buna-credinta asupra terenurilor apartinand domeniului privat al Statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale. Astfel, in cazul vanzarii unui teren pe care sunt edificate constructii, proprietarii acestora beneficiaza de un drept prioritar la cumpararea terenului aferent, operatiunea de vanzare intervenind fara a fi necesara organizarea unei licitatii publice.

Pretul de vanzare se stabileste pe baza unui raport de evaluare aprobat de consiliul local sau judetean, dupa caz. Autoritatea concedenta are obligatia de a notifica proprietarul constructiei (in speta, concesionarul) in termen de 15 zile de la adoptarea hotararii de vanzare, iar acesta isi poate exprima optiunea de cumparare in termen de 15 zile de la primirea notificarii.

Prin exercitarea acestui drept de preemptiune si achizitionarea cotei-parti apartinand Statului sau unitatii administrativ-teritoriale, proprietarul constructiei devine proprietar exclusiv asupra terenului pe care aceasta este edificata. In acest moment, contractul de concesiune inceteaza de plin drept, iar situatia juridica se simplifica, eliminand si riscul demolarii constructiei.

Concluzii

Extinderea constructiilor existente pe terenuri apartinand domeniului privat al Statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale reprezinta o oportunitate reglementata de lege, dar implica o serie de provocari juridice si administrative care nu trebuie subestimate. Desi cadrul legal – in special Legea nr. 50/1991 si Codul administrativ – permite aceasta operatiune prin concesionare sau darea in folosinta, aplicarea practica ridica probleme complexe legate de intabulare, alipirea terenurilor si regimul coproprietatii.

Principalele concluzii si recomandari sunt:
• Alipirea terenurilor este o conditie obligatorie pentru intabularea constructiei extinse, iar aceasta procedura presupune timp si formalitati care trebuie anticipate in calendarul investitiei.
• Structura juridica rezultata combina proprietatea exclusiva asupra constructiei cu coproprietatea asupra terenului si concesiunea asupra cotei-parti apartinand autoritatii, ceea ce impune o atentie sporita in redactarea contractului de concesiune.
• Incetarea concesiunii genereaza riscuri semnificative, in special in cazul rezilierii sau denuntarii unilaterale, deoarece restituirea terenului „liber de sarcini” este imposibil de realizat fara demolarea extinderii si dezlipirea cadastrala.
• Dreptul de preemptiune prevazut de articolul 364 din Codul administrativ ofera o solutie pragmatica pentru evitarea demolarii, permitand concesionarului sa devina proprietar exclusiv asupra terenului.

In concluzie, investitorii care intentioneaza sa extinda constructii pe terenuri concesionate trebuie sa analizeze cu atentie implicatiile juridice si sa prevada in contractul de concesiune clauze care sa reduca riscurile legate de intabulare, coproprietate si incetarea concesiunii. O abordare preventiva si o planificare riguroasa pot transforma aceasta oportunitate intr-un avantaj real, evitand blocaje administrative si litigii costisitoare.

Autori: Partener Roxana Roman și Counsel Dana Toma, membre ale echipei de Real Estate & Construction a Wolf Theiss